المحكمة المختصة بنظر دعاوى الإيجارات في السعودية | دليل شامل

هذا المقال بغرض التوعية القانونية العامة، ولا يُغني عن استشارة محامٍ مختص لدراسة وقائع قضيتك تحديداً.

تختص محكمة التنفيذ — عبر قاضي التنفيذ — بنظر منازعات تحصيل الأجرة والإخلاء المرتبطة بعقود الإيجار الموحدة المسجلة، باعتبارها من السندات والعقود التي لها قوة السند التنفيذي وفق نظام التنفيذ، بينما تختص المحاكم العامة بالفصل في الدعاوى الموضوعية الناشئة عن العقود غير الموثقة أو المنازعات على أصل العلاقة الإيجارية. يوضح هذا الدليل معايير اختيار المحكمة المختصة، وقواعد الاختصاص المكاني، وموقف مركز التحكيم العقاري من هذه المنازعات، لتفادي الدفع بعدم الاختصاص الذي يُطيل أمد التقاضي.

ما هو الاختصاص النوعي في المنازعات الإيجارية السعودية؟

يخضع الاختصاص القضائي في المنازعات الإيجارية بالمملكة العربية السعودية لسلسلة من الأنظمة العدلية التي تهدف لحماية الحقوق العقارية وتسريع وتيرة الفصل في الخصومات الإيجارية بفاعلية. يُعرف الاختصاص القضائي في دعاوى الإيجار بأنه السلطة القانونية الممنوحة للمحاكم العامة أو محاكم التنفيذ لنظر النزاعات الناشئة عن عقود الإيجار، سواء كانت موثقة عبر منصة إيجار كعقود تنفيذية أو عقود ورقية وفقاً لنظام المرافعات الشرعية السعودي. يقتصر هذا النطاق على العقارات الواقعة داخل السعودية، ويشمل العقود السكنية والتجارية الموثقة وغير الموثقة، مع استبعاد العقارات الدولية أو النزاعات الخارجة عن نطاق عقود الإجارة. سيتعرف القارئ على المعايير الدقيقة لاختيار المحكمة المختصة، وتجنب الدفع بعدم الاختصاص الذي يطيل أمد التقاضي، مع فهم الفروقات التقنية بين المسار التنفيذي والمسار الحقوقي. يلبي هذا التحليل احتياجات المؤجرين الراغبين في تحصيل المتأخرات أو الإخلاء، والمستأجرين الساعين لرفع الضرر أو فسخ العقود، سواء كانوا بصدد التحضير لدعوى أو يواجهون نزاعاً قائماً.

يتحدد الاختصاص النوعي بناءً على صفة عقد الإيجار؛ فالعقود الموحدة المسجلة في منصة إيجار تمنح محاكم التنفيذ صلاحية التنفيذ الجبري كأسناد تنفيذية، بينما تختص المحاكم العامة بنظر العقود الورقية القديمة أو العقود غير الموثقة التي لا يُقرّ المستأجر بمحتواها، إذ تستوجب هذه الأخيرة دعوى موضوعية لإثبات الحق قبل الانتقال إلى مرحلة التنفيذ. يميّز هذا التقسيم بين مسارين مختلفين تماماً في الإجراءات والمدة والجهة المختصة، وهو ما يفصّل في أنواع القضايا العقارية في السعودية بمزيد من التفصيل.

كيف تفرق بين عقد الإيجار كسند تنفيذي كونه دعوى موضوعية؟

ولاية محكمة التنفيذ على العقود الموحدة

يمنح نظام التنفيذ قاضي التنفيذ سلطة التنفيذ الجبري والإشراف عليه، فيما عدا الأحكام والقرارات الصادرة في القضايا الإدارية والجنائية؛ وفقاً للمادة الثانية من نظام التنفيذ. ولا يجوز التنفيذ الجبري إلا بسند تنفيذي لحق محدد المقدار حال الأداء، وتُعدّ العقود والمحررات الموثقة، وكذلك العقود والأوراق الأخرى التي لها قوة سند التنفيذ بموجب نظام، من السندات التنفيذية وفقاً للمادة التاسعة من نظام التنفيذ. وعقد الإيجار الموحد المسجل في منصة إيجار يكتسب هذه الصفة، فيمنح صاحبه حق التقدم مباشرة إلى قاضي التنفيذ دون المرور بدعوى موضوعية مسبقة.

اختصاص المحاكم العامة بالمنازعات الموضوعية

في المقابل، تختص المحاكم العامة بنظر المنازعات التي لا يتوفر فيها سند تنفيذي جاهز، كالطعن في صحة العقد أو المطالبة بالتعويض عن ضرر ناشئ عن الإخلال بالتزامات العقد، أو منازعات فسخ العلاقة الإيجارية ذاتها. هذا المسار يستلزم دعوى موضوعية كاملة الإجراءات، تبدأ بقيد الدعوى ثم تبادل اللوائح والمرافعة، وصولاً إلى صدور حكم قابل للتنفيذ لاحقاً أمام قاضي التنفيذ.

مقارنة من حيث سرعة الإجراءات

يتميز المسار التنفيذي بالسرعة النسبية، لاعتماده على سند جاهز لا يحتاج إثباتاً موضوعياً، بينما يستغرق المسار الموضوعي أمام المحاكم العامة وقتاً أطول لتضمنه مراحل التقاضي الكاملة. هذا الفارق الزمني هو ما يدفع المؤجرين إلى تفضيل توثيق عقودهم عبر منصة إيجار لضمان مسار تنفيذي مباشر عند التعثر في السداد.

ما هي قواعد الاختصاص المكاني في قضايا الإيجار؟

حالات تحديد الوجهة المكانية لإقامة الدعوى

يكون الاختصاص المكاني لقاضي التنفيذ، بحسب الحال، في دائرة المحكمة التي أصدرت السند التنفيذي، أو في مكان الجهة التي أنشئ المحرر في منطقتها، أو في موطن المدين، أو في موطن عقار المدين أو أمواله المنقولة؛ وذلك وفقاً للمادة الرابعة من نظام التنفيذ، على أن تحدد اللائحة التنفيذية الأحكام اللازمة لهذه المادة. ويترتب على هذا التعدد أن لطالب التنفيذ خياراً بين عدة جهات مكانية بحسب موقع العقار محل عقد الإيجار أو موطن المستأجر المدين، وهو ما يقلل من فرص الدفع بعدم الاختصاص المكاني إذا اختير أحد هذه الضوابط بدقة. ويُنصح المؤجر بالاحتفاظ بما يثبت صفته وصفة العقد قبل التقدم بطلب التنفيذ، على غرار ما يرد في الوثائق التي تثبت ملكية العقار في السعودية.

كيفية رفع دعوى إيجارية عبر منصة ناجز بالخطوات؟

خطوات تقديم طلب تنفيذ عقد إيجار موحد

يتم التنفيذ بناءً على طلب يقدمه طالب التنفيذ إلى قاضي التنفيذ وفقاً للنموذج الذي تحدده اللائحة؛ وفقاً للمادة الرابعة والثلاثين من نظام التنفيذ. ولعقد الإيجار الموحد بصفته من العقود والأوراق ذات قوة السند التنفيذي المذكورة في الفقرات (4، 5، 6، 7، 8) من المادة التاسعة، يتحقق قاضي التنفيذ من استيفاء الشروط النظامية، ثم يضع خاتم التنفيذ عليها متضمناً عبارة «سند للتنفيذ»، مقروناً باسم قاضي التنفيذ ومحكمته وتوقيعه. عملياً، يقدَّم الطلب إلكترونياً عبر منصة ناجز، برفق نسخة العقد الموثق وبيانات المدين، ثم تُراجع المنصة استيفاء البيانات قبل إحالة الطلب إلى قاضي التنفيذ المختص مكانياً.

متى تحكم المحكمة بعدم الاختصاص في منازعات الإيجار؟

تحكم المحكمة أو دائرة التنفيذ بعدم الاختصاص إذا رُفعت الدعوى أمام جهة لا تملك الولاية النوعية عليها، كتقديم طلب تنفيذ مباشر لعقد غير موثق لا يحمل صفة السند التنفيذي، أو رفع دعوى موضوعية أمام قاضي التنفيذ بدل المحكمة العامة. كما يقضى بعدم الاختصاص المكاني إذا لم يستوفِ طالب التنفيذ أياً من ضوابط المادة الرابعة من نظام التنفيذ عند اختيار الجهة المكانية. ويُنصح بمراجعة صفة العقد ومكان تسجيله قبل اختيار المسار القضائي؛ فالخطأ في تحديد الجهة المختصة يعيد المتقاضي إلى نقطة الصفر ويطيل أمد النزاع، على غرار ما يُفصَّل في المحكمة المختصة بالمطالبات المالية في السعودية بشأن ضوابط اختيار الجهة القضائية في المنازعات المالية عموماً.

هل يختص مركز التحكيم العقاري بمنازعات سداد الأجرة والإخلاء في عقود الإيجار الموحد؟

لا يختص مركز التحكيم العقاري بمنازعات سداد الأجرة والإخلاء المرتبطة بعقود الإيجار الموحدة؛ إذ يمنح نظام التنفيذ قاضي التنفيذ سلطة التنفيذ الجبري على السندات التنفيذية، ومنها العقود الموثقة والعقود التي تُمنح قوة السند التنفيذي بموجب نظام، وهو ما ينطبق على عقد الإيجار الموحد المسجل. فقاضي التنفيذ يختص بسلطة التنفيذ الجبري والإشراف عليه فيما عدا الأحكام والقرارات الصادرة في القضايا الإدارية والجنائية، وفقاً للمادة الثانية من نظام التنفيذ، ولا يجوز التنفيذ الجبري إلا بسند تنفيذي لحق محدد المقدار حال الأداء، والعقود والمحررات الموثقة والعقود التي لها قوة سند التنفيذ بموجب نظام من بين هذه السندات، وفقاً للمادة التاسعة من نظام التنفيذ. ودور مركز التحكيم العقاري ينحصر في تسوية منازعات عقارية أخرى يُتفق على إحالتها إليه اتفاقاً أو بحكم نظامه الخاص، ولا يمتد إلى الحلول محل قاضي التنفيذ في تحصيل الأجرة أو تنفيذ الإخلاء عن عقد موحد مسجل؛ فمن أراد تحصيل أجرة متأخرة أو تنفيذ إخلاء عن عقد إيجار موحد يتقدم بطلبه مباشرة إلى قاضي التنفيذ عبر منصة ناجز، لا إلى مركز التحكيم العقاري.