تختص المحكمة العامة بنظر دعوى الطرد للغصب ودعوى استرداد الحيازة بين الأفراد داخل المملكة، وينعقد الاختصاص المكاني عادة لمحكمة موقع العقار المغصوب. يوضح هذا الدليل أركان دعوى الغصب وشروط قبولها، والفرق بينها وبين دعوى إخلاء العقار الإيجارية، وخطوات رفعها عبر ناجز، وآلية التنفيذ الجبري لحكمها.
تعد حماية الملكية العقارية ركيزة أساسية في النظام القضائي السعودي لضمان استقرار الحقوق ومنع التعدي غير المشروع على الأعيان العقارية المملوكة للأفراد والشركات.
دعوى الطرد للغصب هي وسيلة قضائية عينية يرفعها المالك أو الحائز ضد من استولى على عقاره عنوة أو بغير حق، تهدف لاسترداد السيطرة المادية وإلزام الغاصب بالإخلاء وفقاً لنظام المرافعات الشرعية.
يقتصر نطاق هذا الدليل على النزاعات العقارية بين الأفراد والكيانات الخاصة داخل المملكة العربية السعودية، مع التركيز على الاختصاص النوعي للمحاكم العامة والمبادئ القضائية المستقرة.
سيتمكن القارئ من فهم التكييف النظامي الصحيح لواقعة الغصب، والتمييز بينها وبين منازعات الإيجار، مع استعراض خطوات استرداد الحيازة وجبر أضرار فوات المنفعة.
ندرك الأثر المادي والمعنوي لتعرض عقارك للاستيلاء، ونقدم هذا المسار الإجرائي لمساعدتك في صياغة مطالبك القانونية بدقة أمام المحكمة المختصة لضمان سرعة التنفيذ.
المعلومات الواردة في هذا الدليل للتوعية القانونية العامة، ولا تغني عن استشارة محامٍ مرخّص يدرس وقائع قضيتك ومستنداتها.
ما هي دعوى الطرد للغصب وما هي أركانها القانونية؟
دعوى الطرد للغصب هي مطالبة قضائية تهدف لرفع يد المعتدي عن العقار المستولى عليه دون سند نظامي. تتوقف شروط قبول الدعوى وأركانها على ثبوت ملكية المدعي للعقار، ووقوع واقعة الغصب المادية، وانعدام وجود عقد أو إذن شرعي.
إثبات صفة المدعي وملكيته للعقار
يجب تقديم صك ملكية إلكتروني ساري المفعول صادر عن وزارة العدل. الحيازة السابقة الهادئة والمستقرة تعد قرينة على أحقية استرداد العقار. في الأراضي غير المحياة، يعتمد القضاء على قرارات التخصيص أو صكوك الاستحكام. للتوسع في المستندات المقبولة، راجع الوثائق التي تثبت ملكية العقار في السعودية.
- تخضع إجراءات الدعوى وإثباتها لأحكام نظام المرافعات الشرعية، وتبقى أركان الغصب ووصف الحيازة من المبادئ العامة في المعاملات المدنية.
يجب ذكر رقم الصك وتاريخه كجزء من الإثبات.
عناصر واقعة الغصب المادية والمعنوية
الغصب هو الاستيلاء المادي على العقار مع نية الاستئثار به. لا يشترط وجود عنف، بل يكفي انعدام السند النظامي للبقاء. تتحقق واقعة الغصب بمجرد الممانعة في تسليم العقار للمالك الشرعي.
- القاعدة الفقهية: الغاصب ضامن.
هل تختلف دعوى الطرد للغصب عن دعوى إخلاء العقار الإيجارية؟
نعم، تختلفان فدعوى الإخلاء تنشأ عن علاقة تعاقدية سابقة (عقد إيجار) انتهى أو فُسخ، بينما دعوى الغصب تقوم على اعتداء مادي دون وجود أي عقد منذ البداية. دعوى الغصب تُرفع أمام المحاكم العامة.
مقارنة السند القانوني ومصدر الحق
مصدر الحق في الإخلاء هو العقد، بينما مصدر الحق في الطرد هو الملكية. الإخلاء يتطلب إخطاراً بإنهاء العلاقة، أما الغصب فيستوجب الطرد الفوري. العبء في الإخلاء هو إثبات إخلال بالعقد، وفي الغصب هو إثبات انعدام السند. لمعرفة تفاصيل المسار الإيجاري، اقرأ كيفية رفع دعوى إخلاء العقار في السعودية والمحكمة المختصة بنظر دعاوى الإيجارات.
- تحكم العلاقة الإيجارية الأحكام المنظمة لعقد الإيجار الموثق.
- تحكم إجراءات الدعويين أحكام نظام المرافعات الشرعية.
كيف يتم حساب تعويض أجرة المثل عن فترة الغصب؟
تقدّر المحكمة أجرة المثل بالاستعانة بخبرة هندسية أو عقارية تقارن القيمة الإيجارية السائدة لعقارات مماثلة في المنطقة ذاتها عن كامل مدة وضع اليد. لا تعتمد المحكمة نسبة أو معادلة ثابتة في نظام مكتوب، بل تنظر في موقع العقار ومساحته وحالته وأحوال السوق.
يُطلب التعويض عن فوات المنفعة ضمن الطلبات التبعية في صحيفة الدعوى، ويثبت المدعي مدة وضع اليد بالقرائن والشهود والمحاضر. تدخل المسألة في القواعد العامة للتعويض عن فوات المنفعة في المعاملات المدنية، وهي مسألة موضوعية تقدّرها المحكمة بحسب ظروف كل قضية.
ما هي خطوات رفع دعوى الطرد للغصب عبر منصة ناجز؟
تبدأ الإجراءات بتسجيل الدخول لمنصة ناجز، واختيار ‘صحيفة دعوى جديدة’، ثم تصنيف ‘حقوقية – عقارية – طرد للغصب’. يجب إرفاق صك الملكية، بيانات المدعى عليه، ووصف دقيق لواقعة الغصب.
الخطوة الأولى: تعبئة صحيفة الدعوى وإرفاق البينات
اختيار المحكمة العامة المختصة مكانياً بموقع العقار. إدراج صك الملكية الإلكتروني كبينة رئيسية لا تقبل الجدل. إرفاق محضر سابق لإثبات واقعة التعدي (إن وجد) من الشرطة أو البلديات.
- تفاصيل رفع الصحيفة وإرفاق البينات إجراءات تقنية وإدارية تنظمها وزارة العدل عبر منصة ناجز.
يجب ذكر رقم الهوية الوطنية للمدعى عليه أثناء التسجيل.
الخطوة الثانية: الترافع وإثبات واقعة وضع اليد
حضور الجلسات القضائية وتقديم البينات الشخصية (الشهود). المطالبة بندب خبير مساحي لتحديد حدود العقار المغصوب بدقة. الرد على دفوع المدعى عليه المتعلقة بالحيازة أو شبهة الملكية.
- يخضع الإثبات في المنازعات المدنية لقواعد الإثبات العامة أمام القاضي.
متى يتم التنفيذ الجبري لإخلاء العقار المغصوب؟
يبدأ التنفيذ الجبري بعد صدور الحكم لصالح المدعي وتقديم طلب التنفيذ إلى قاضي التنفيذ. يخرج المأمور إلى موقع العقار في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من تاريخ الإبلاغ بأمر التنفيذ، وله استخدام القوة الجبرية عند الامتناع.
الوسائل النظامية لإرغام الغاصب على الإخلاء
وفقاً للمادة 9 من نظام التنفيذ، «لا يجوز التنفيذ الجبري إلا بسندٍ تنفيذيٍّ لحقٍّ محدد المقدار حالِّ الأداء»، ومن السندات التنفيذية «الأحكام، والقرارات، والأوامر الصادرة من المحاكم». فيُعد الحكم الصادر لصالح المدعي سنداً تنفيذياً بذاته يجيز طلب التنفيذ دون حاجة إلى سند آخر.
ووفقاً للمادة 72 من النظام نفسه، «يكون تنفيذ إخلاء العقار بخروج المأمور إلى موقع العقار في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من تاريخ الإبلاغ بأمر التنفيذ، ويقوم المأمور بتسليم العقار للمنفذ له، وله استخدام القوة الجبرية لدخول العقار إذا استدعى الأمر ذلك».
- يسلّم المأمور العقار للمنفذ له بعد انقضاء خمسة أيام من الإبلاغ بأمر التنفيذ.
- يستخدم المأمور القوة الجبرية لدخول العقار عند اللزوم.
- إذا لم يحضر الحائز أو امتنع عن تسلّم منقولاته، تُسلَّم المنقولات إلى الخازن القضائي، ويأمر قاضي التنفيذ ببيعها في المزاد بعد شهرين ما لم يتسلمها الحائز، وتوضع القيمة في حساب المحكمة.
- يطلب المدعي تنفيذ ما قضى به الحكم من أجرة مثل وتعويضات وفق إجراءات التنفيذ على الأموال.
- نظام التنفيذ، المادة 9 والمادة 72.
لمعرفة عاقبة الامتناع عن تنفيذ الأحكام، راجع عقوبة الامتناع عن تنفيذ حكم قضائي.
ما هي المحكمة المختصة بنظر دعوى الطرد للغصب واسترداد الحيازة؟
تختص المحكمة العامة بنظر دعوى الطرد للغصب واسترداد الحيازة بين الأفراد بوصفها صاحبة الولاية العامة في المنازعات العقارية، وينعقد الاختصاص المكاني للمحكمة التي يقع العقار المغصوب داخل نطاقها، دون انطباق قواعد اختصاص المحاكم التجارية المقصورة على المنازعات التجارية.
الاختصاص النوعي
تنظر المحكمة العامة هذه الدعوى لأنها صاحبة الولاية العامة في المنازعات المدنية والعقارية التي لا يرد بشأنها نص خاص يخصصها لجهة أخرى. وتُرفع الدعوى إلكترونياً عبر ناجز إلى الدائرة المختصة.
الاختصاص المكاني
ينعقد الاختصاص المكاني غالباً للمحكمة التي يقع العقار المغصوب داخل نطاقها الجغرافي، لأن دعوى الطرد للغصب دعوى عينية عقارية. ولذلك يُحدد المدعي المحكمة بحسب موقع العقار لا بحسب موطنه أو موطن الغاصب.
لماذا لا تنطبق قواعد المحاكم التجارية؟
نطاق نظام المحاكم التجارية مقصور على المنازعات التجارية، فلا يمتد إلى دعاوى الأفراد العقارية، ولا يُستشهد بقاعدة الاختصاص المكاني بموطن المدعى عليه الواردة فيه لتأصيل اختصاص دعوى غصب عقاري بين أفراد. وللتمييز بين دعاوى الحيازة، راجع المحكمة المختصة بنظر دعوى استرداد الحيازة والمحكمة المختصة بنظر دعوى منع التعرض، وكذلك أنواع القضايا العقارية في السعودية.
ما هي أبرز الدفوع النظامية في مواجهة دعوى الطرد للغصب؟
يجوز للمدعى عليه في دعوى الطرد للغصب الدفع بانتفاء أركان الغصب (كوجود سند أو إذن من المالك)، أو بعدم اختصاص المحكمة، أو بانتفاء صفة المدعي لعدم ثبوت ملكيته أو حيازته السابقة قبل واقعة الاستيلاء.
- انتفاء أركان الغصب: يدفع المدعى عليه بوجود سند نظامي أو عقد أو إذن من المالك يبرر وضع يده على العقار، ويقع على القاضي تمحيص هذا السند.
- عدم الاختصاص: يدفع بعدم اختصاص المحكمة نوعياً أو مكانياً قبل الدخول في موضوع الدعوى.
- انتفاء الصفة أو المصلحة: يدفع بأن المدعي لم يثبت ملكيته للعقار أو حيازته السابقة الهادئة له قبل واقعة الاستيلاء المدَّعاة.
ويرد المدعي على هذه الدفوع بصك الملكية والبينات التي تثبت الحيازة السابقة وواقعة الاستيلاء، ويستعين عند الحاجة بخبير مساح لتحديد حدود العقار.
دعوى الطرد للغصب هي الدرع القانوني لاستعادة العقارات المستولى عليها بغير وجه حق، وتتطلب إثباتاً قاطعاً للملكية وواقعة التعدي للحصول على حكم نافذ بالإخلاء مع التعويض عن فترة الغصب.
ابدأ بتصنيف دعوى الطرد للغصب بدقة عبر منصة ناجز، واطلب أجرة المثل ضمن الطلبات التبعية، ثم تابع مع السلطات التنفيذية فور صدور الحكم بالإخلاء.
التأخير في رفع الدعوى قد يؤدي إلى صعوبة إثبات الواقعة، مما يؤدي إلى تراكم الأضرار وفوات الفرص الاستثمارية.
للحصول على دراسة قانونية دقيقة لحالة عقارك المغصوب، تواصل مع فريقنا القانوني عبر منصة ناجز أو خدمة الاستشارات الفورية.
- مراجعة من قبل خبراء في القضاء العقاري