تخضع العلاقة بين المطور والمستفيد في المملكة العربية السعودية لمنظومة تشريعية تحكم حقوق طرفي العقد العقاري. يواجه المتضرر من تأخر التسليم أو الإخلال بالالتزامات التعاقدية مسارين متكاملين: تقديم شكوى إدارية على المطور العقاري عبر الجهة المشرفة على المشروع كخطوة أولى للتسوية الودية، ثم رفع دعوى قضائية عبر ناجز إذا تعذر الحل الودي. يوضح هذا الدليل الفرق بين المسارين وخطوات كل منهما، وآلية احتساب غرامة التأخير، والحقوق المكفولة عند الفسخ واسترداد المبالغ، وما يحدث إذا امتنع المطور عن تنفيذ الحكم الصادر لصالح المشتري.
المطور العقاري هو شخص طبيعي أو معنوي مرخص من وزارة البلديات والإسكان، يتولى إدارة وتنفيذ المشاريع العقارية، ويلتزم بتنفيذ الوحدة العقارية وفقاً للمادة 3 من نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة.
ما هي الالتزامات القانونية للمطور العقاري في النظام السعودي؟
يلتزم المطور العقاري نظاماً بتنفيذ الوحدة وفق المخططات المعتمدة، وإيداع المبالغ في حساب الضمان، وتسليم العقار في الموعد المحدد بصك ملكية إلكتروني، مع ضمان العيوب الإنشائية لمدة عشر سنوات.
الالتزام بالتراخيص والاعتمادات النظامية
يجب أن يكون المطور مؤهلاً لدى الهيئة العامة للعقار وحاصلاً على رخصة رقعة. يلتزم المطور بالحصول على موافقة برنامج وافي لمشاريع البيع على الخارطة. ضرورة ربط المشروع بمركز إتمام لتسهيل إجراءات الاعتماد الفني.
وفقاً للمادة 4 من نظام البيع على الخارطة
المواصفات الفنية والجودة الإنشائية
مطابقة التنفيذ للمخططات الهندسية الملحقة بالعقد الموثق. تطبيق معايير كود البناء السعودي الصادرة عن الهيئة السعودية للمواصفات والمقاييس. الالتزام بتقديم ضمانات منفصلة للأعمال الكهربائية والميكانيكية والسباكة.
وفقاً للمادة 12 من لائحة كود البناء
ما الفرق بين التأخير المشروع والإخلال الموجب للتعويض؟
يعد الإخلال موجباً للتعويض إذا تجاوز المطور مهلة التسليم دون مبرر نظامي، أو توقف عن العمل لمدد تتجاوز ستة أشهر، بينما يعد التأخير مشروعاً في حالات القوة القاهرة المثبتة بتقرير فني.
التأخير التعاقدي مقابل القوة القاهرة
التأخير التعاقدي يمنح المشتري حق طلب فسخ العقد أو غرامة التأخير. القوة القاهرة مثل الكوارث الطبيعية تُعفي المطور من الغرامة مؤقتاً. عبء إثبات القوة القاهرة يقع عاتقه على المطور العقاري أمام اللجنة.
وفقاً للمادة 175 من نظام المعاملات المدنية
كيف يتم احتساب غرامة تأخير تسليم العقار عملياً؟
تحتسب غرامة التأخير بناءً على القيمة المنصوص عليها في الشرط الجزائي بالعقد، وغالباً ما تكون نسبة 5% إلى 7% من قيمة الدفعات المسددة سنوياً، وتقدر المحكمة أجرة المثل حال خلو العقد منها.
ما هي خطوات رفع دعوى ضد مطور عقاري عبر ناجز؟
تبدأ الإجراءات بتوجيه إنذار عدلي بإكمال التنفيذ، ثم محاولة الصلح عبر منصة تراضي، وفي حال الفشل تُرفع صحيفة الدعوى عبر منصة ناجز للمحكمة المختصة، مع إرفاق العقد وإثباتات السداد.
المرحلة الأولى: الإخطار القانوني والتسوية
إرسال إشعار رسمي للمطور عبر البريد المسجل أو وسيلة الاتصال المعتمدة. منح المطور مهلة 15 يوماً عمل لتصحيح الوضع قبل اللجوء للقضاء. تقديم طلب صلح في مركز راضي للحصول على محضر عدم اتفاق.
وفقاً لنظام الوساطة العقارية
المرحلة الثانية: قيد الدعوى القضائية
اختيار تصنيف الدعوى (من أنواع القضايا العقارية منازعات عقارية – مطالبة مالية أو فسخ عقد). تحديد المحكمة المختصة مكانياً (مقر المشروع أو المقر الرئيسي للمطور). سداد التكاليف القضائية المقررة نظاماً لقبول الدعوى.
وفقاً لنظام المرافعات الشرعية ونظام التكاليف القضائية
متى يحق للمشتري فسخ العقد واسترداد كامل المبالغ؟
يحق للمشتري طلب فسخ العقد واسترداد دفعاته إذا تأخر المطور عن البدء في المشروع لمدة عام، أو إذا استحال تنفيذ الوحدة لمخالفتها التراخيص، مع استحقاق التعويض عن الضرر المعنوي والمادي.
موجبات الفسخ القضائي بقوة النظام
توقف المطور عن التنفيذ لمدة تتجاوز 180 يوماً دون عذر مقبول. تعديل المطور للمخططات الجوهرية دون موافقة المشتري وجهة الإشراف. ثبوت عدم ملاءة المطور المالية وتصفية المشروع عبر (إنفاذ).
وفقاً للمادة 22 من لائحة البيع على الخارطة
بعد صدور الحكم بالفسخ ورد المبالغ يُقدَّم طلب التنفيذ إلى قاضي التنفيذ المختص؛ فإن لم ينفذ المطور أو يفصح عن أموال كافية خلال خمسة أيام من إبلاغه بأمر التنفيذ يُعدّ مماطلاً، فيأمر قاضي التنفيذ فوراً بمنعه من السفر، وإيقاف توكيلاته، وإلزامه بالإفصاح عن أمواله وحجزها للوفاء بالحق، وقد يصل الأمر إلى حبسه حتى يتم التنفيذ، وفقاً للمادة 46 من نظام التنفيذ.
المطور العقاري شريك في التنمية، ملزم بمواعيد ومواصفات دقيقة؛ أي خروج عنها يمنح المستفيد حق المطالبة بالتعويض أو الفسخ عبر القنوات القضائية لضمان حماية الاستثمار السكني.
ابدأ بتوثيق العيوب الفنية، احتساب الغرامات، وسلك مسار التسوية الودية قبل رفع الدعوى عبر منصة ناجز للمحكمة المختصة.
انتبه لمواعيد التقادم في العيوب الخفية، حيث يجب الإبلاغ خلال سنة من تاريخ الاكتشاف، ولا تتأخر في إثبات الحالة لضمان قبول الدعوى.
إذا كنت تواجه مشاكل قانونية، يمكنك الآن تحميل نموذج صحيفة الدعوى المجاني أو حجز استشارة مباشرة عبر محامي عقاري بالرياض لتقييم عقدك.
معتمد من وزارة العدل
خبير عقاري مرخص
تحديث 2026هـ
تستند كافة الإجراءات المذكورة إلى نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة ونظام المعاملات المدنية المطبق في محاكم المملكة.
كيف يمكن تقديم شكوى على مطور عقاري في السعودية؟
تُقدَّم الشكوى على المطور العقاري إلكترونياً عبر القناة الرقمية للجهة المشرفة على مشروع البيع على الخارطة، مرفقاً بها عقد البيع ومستندات الإخلال المدّعى؛ وإن لم تُحسم الشكوى ودياً خلال المدة المحددة، ينتقل النزاع إلى مرحلة الدعوى القضائية الموضحة أعلاه.
- تحديد الجهة المشرفة على المشروع (منصة وافي التابعة للهيئة العامة للعقار) والتحقق من رقم ترخيص المطور.
- إرفاق عقد البيع ومستندات الإخلال المدّعى، مثل تأخير التسليم أو مخالفة المواصفات المعتمدة.
- تقديم الشكوى إلكترونياً عبر القناة الرقمية المخصصة، وحفظ رقم القيد الصادر للمتابعة.
- انتظار رد الجهة المشرفة خلال المدة المحددة لمحاولة التسوية الودية مع المطور.
- عند تعذر التسوية الودية، ينتقل الملف إلى مرحلة الدعوى القضائية عبر ناجز: الإخطار القانوني ثم قيد الدعوى الموضحة في القسم السابق من هذا الدليل، دون تكرار خطواتها هنا.
الشكوى الإدارية أداة تسوية أولية سابقة على التقاضي، ولا تحل محل الدعوى القضائية إن لم يستجب المطور لمقتضياتها.